3月22日，ESR易商 公布2022 年度业绩。总的来说，这是一份“金光闪闪”的成绩单，营收、EBITDA及PATMI等数据增幅明显，而包括资产管理规模、出租率、出租面积以及新经济开发项目动工规模等均下创下其新历史纪录。

要知道，在2022年，市场环境是自全球金融危机以来最具挑战性的一年；通胀高企，利率急剧上涨，地缘政治与宏观挑战巨大等。尽管面对这些重重挑战与市场波动，ESR易商的业绩依然保持了如此强劲的增长。

难怪，在业绩说明会上，该公司主席Jeffrey Perlman表示，“本人对ESR易商集团的全年业绩感到非常欣慰，这是一个令人惊喜的成果。”

是时候了解这一惊喜与成果背后的ESR易商，通过其企业一路狂飙式的拓展与转型，管窥新经济地产风潮下的暗流涌动。

多个指标创纪录，规模一路攀升

具体来看ESR易商这份财报，首先是几个“创纪录”的数据：

（1）资产管理规模：全球总资产管理规模达1560亿美元，同比增长11%；其中新经济的资产管理规模至730亿美元，增长23%。

（2）资产出租率&面积：新经济地产项目出租率达98%（不包括中国市场），这也意味着在大多数市场几乎是0空置率；资产组合出租面积达460万平方米，加权平均租金增长率达7.5%。

（3）项目开发规模：去年动工及竣工的开发项目数量大幅增加，拥有119亿美元在建开发项目，据称规模为亚太区最大。其中，开发项目动工达65亿美元，同比增长20%；开发项目竣工达55亿元，同比增长85%。

在基本业绩表现上，报告显示，公司于2022年度录得收益8.21亿美元，较2021年度备考收益7.67亿美元增长7.1%。这里还补充介绍了一句，“若非2022年大多数亚洲货币兑美元显著走软，总EBITDA与PATMI比2021年备考经扩大后集团按年分别增加 20%与 24%。”

除了手握强大的资产储备，同时还有强劲的资产负债表：流动资金18亿美元现金，资产负债比率为22.8%，处在健康水平。

ESR易商的基金管理分部在2022年度再度取得优异表现。基金管理分部的收益增长14.5% 至5.68亿美元，主要受到资产管理规模提升所带来的较高经常性费用收益、创纪录的开发项目、租赁收费和稳健的奖励费所推动。

面对这份华丽的成绩单，是时候再来重新认识一下ESR易商了。对比2019年和2022年的财报数据，ESR易商资产管理规模从约221亿美元（截至2019年末）增长到1560亿美元，4年间增长整整七倍，用“一路狂飙”来说倒也不夸张。从整个资产管理规模来看，ESR易商是亚太区最大不动产管理公司，在全球上市同类公司中位列第三。

期间，ESR易商的定位也从上市之初的亚太区最大物流不动产平台，到目前成为由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司。这个新经济地产不限于我们熟悉的物流地产，还包括数据中心、产业园区、基础设施（其中包括分布式光伏等可再生能源项目）、写字楼、及购物中心等。

目前ESR易商致力于打造全面一体化的开发及投资管理平台，足迹遍布亚太地区主要市场，同时也在不断扩大欧洲及美国的业务覆盖范围。其中在中国，ESR易商现已运营及正在开发的物业资产和土地面积已超过千万平方米。

“后来者”如何居上？

对比来说，ESR易商是行业的后起之秀。回顾这家公司的历史，资产管理规模快速、不断扩大过程中，并购、整合是关键路径。

资料显示，易商红木由易商集团与红木集团在2016年合并而来，此后通过收购Propertylink、Centuria及CIP等公司股权，不断从中国、日本向澳大利亚等更多市场拓展。在此基础上，ESR易商在2022年依然还展开了一系列业务探索。

首先，依然是并购与整合，发挥协同效应，推动企业转型及优化资产组合。ESR易商在过去一年完成了收购及成功整合ARA及其附属公司LOGOS，这为ESR易商集团实现了约1,500万美元的成本协同效益，超出了原订目标，并且财报中透露，ESR易商亦已开始整合LOGOS的部分业务。预计于未来12个月内，随着进一步整合LOGOS业务的各方面，将创造更多协同效应。

其次，做好减法，加速推行轻资产策略及进一步精简业务。例如，出售其于中国物流资产控股公司的18.16%股权，并获得了可观收益，同时正在评估出售最多7.5亿美元的非核心业务。而且，为加快其轻资产轨迹，还计划在2023年放售约10亿美元资产负债表的资产。

最后，通过这些做法高效实现资本循环，将资金部署在三大核心业务：也是ESR易商所称的“三个核心支柱”──新经济、另类投资（包括基础建设与再生能源），以及房地产投资信托基金。

能做到这些，背后离不开其强大的LP“天团”：据悉，全球20大的资本合作伙伴中有12家在ESR易商的平台上。这其中，参与易商集团创办的华平资本自不用说，还有包括新家坡GIC、荷兰APG等全球顶级的机构投资者，在国内的资本合作伙伴还有京东物流等产业资源丰厚的企业。

凭借与资本合作伙伴已建立的深厚关系，加之亚太区的增长促使全球机构投资者重新平衡资产组合的配置，ESR易商去年通过28个新设或增资基金及授权筹集76亿美元的资金。其中包括：携手子公司LOGOS共同完成2.5亿美元泛亚州核心增强型物流基金的募集，完成首支10亿美元数据中心基金的募集，与GIC成立7.5亿美元合资平台共同投资印度物流资产，与APG和CPPIB成立ESR易商-KS第二期10亿美元开发平台，与中国进出口银行合作于东盟完成了首个10亿美元的基础建设及可再生能源基金，等等。

此外，ESR易商在财报中表示，资本合作伙伴愈来愈偏好选择向集团出售高质资产，而房地产投资信托基金立法也有助集团继续在整个地区开拓新的市场和机会。

可以说，ESR易商从业务模式上延续了Prologis（安博）、普洛斯的那一套成熟的“募、投、管、退”的模式，管理团队上也有成熟的经验，并且还在资本的支持下加大并购与整合，实现快速的扩张。

新经济地产有多香？

ESR易商从物流地产到新经济地产的跨越，难道是物流地产不“香”了么？

其实不然。来看ESR易商财报及对外表述：2022年度，集团的租赁表现强劲，出租的物流空间创纪录达460万平方米。电子商务加速发展及供应链韧性刺激市场对大型现代化物流空间的需求，在新租约中占76%。集团的物业组合出租率达95%。在集团营运的多个市场中，高租用率推高了租金的增长。

从上述业绩表现来看，ESR易商物流仓储租赁面积扩大了、租金涨了、出租率高，客户对物流仓储项目也是愿意买单的，尤其是电商还在增长。再结合上述ESR易商募集资金所投向的资产类型中依然大多是物流地产项目（当然还有部分是数据中心和基础建设及可再生能源等），可见物流地产这一资产类型对投资人来说也是“香”的。

纵观整个物流地产行业呢？一个通常被拿来说明中国物流地产，或更准确的说是高标仓储市场增量的数据是，在现有的10亿平方米的存量市场中，其中只有1亿高标仓，而更多的是小、散、非标的“农民仓”，不能满足产业供应链升级的需求，尤其是对仓储要求更高的医药、汽车、智能制造及电商零售等，所以这个市场的整合与发展空间依然巨大。而且从投资回报率上也很可观，在疫情三年中显示出巨大的韧性，深受一些国外养老机构、险资的青睐。

所以尽管现在物流地产行业面临竞争激烈、拿地难等一些客观限制因素，但物流地产还是很“香”的，以ESR易商为代表的轻资产模式企业纷纷瞄准更宽赛道背后，还是因为是“新经济”真的太香了。

首先，回归一个最基本的问题：新经济是什么？这个概念的界定很多，很长，也有不同的解释和不同的纬度，不好说清楚。但如果要谈及新经济地产是什么，恐怕稍微更清晰一些。包括ESR易商、普洛斯、丰树等在内的企业，均从物流地产布局到更多的业态，尤其是数据中心、冷链及产业园。

来自地产专业媒体观点的分析报告也可以佐证，过去一年，地产行业虽然压力重重，但新经济地产的增值业务为整个产业链的可持续发展创造了无限遐想。一方面，从资本市场角度来看，全球领先的私募股权、基金发行方、资产管理等投资机构正在瞄准新经济地产领域，且背后的资金规模正在不断扩增；另一方面，新经济地产的净资产在2022年平均增长幅度约为7.2%，在资本累积方面展现出明显优势，这代表企业应对风险、持续发展的能力越强。

以ESR易商的布局为例，电子商务加速及数码化转型将继续推动物流基础设施及数据中心两大ESR易商核心增长支柱的需求。ESR易商预测，到2025年，电子商务在亚太地区将以10%的速度增长；超大型数据中心将以30%以上的复合年增长率增长，而疫情亦提高了市场对研发和医药的高度关注，集团将继续抓住机会，将资本调派至包括数据中心、物流、生命科学和高科技产业等领域。新经济支柱亦将推动集团另类投资分部的增长，例如基础设施和可再生能源，以及其房地产投资信托基金业务。凭借拥有亚太区最大的屋顶空间，ESR易商在其资本伙伴的支持下雄心勃勃地开始其太阳能项目。这些再生能源机会将为整个集团的新经济资产，例如为数据中心与冷库提供电力。

凭借对坚持以新经济驱动下的稳健业绩和综合实力，就在3月22日，在观点发布的“卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现”报告中，ESR易商位列“上市企业卓越表现（地产G30+）”新经济地产组别榜首。

新经济地产，关键是抱紧产业。立足电商的持续发展，随着数字经济、智能制造、人工智能及科技的蓬勃发展……来自更多产业的需求正在释放出来，成为新经济地产的增长机会。而通过数据中心等新业态，也相当于多了更多条通往产业的新路径。这也是ESR易商不断拓宽企业业务、实现更可持续增长的“加厚曲线”。